Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

По данным международных брокерских компаний, в 2015 году Германия была одной из трех стран в Европе (вместе с Чехией и Венгрией), в которых наблюдался максимальный рост спроса на коммерческую недвижимость — на 32%. Это обстоятельство делает Германию привлекательной для инвесторов. Практически 60% немцев живут в арендованном жилье, так что спрос на арендную недвижимость в стране высокий.

Кроме того, инвестиции в арендную недвижимость Германии имеют несколько плюсов:

• Широкий выбор доходных домов. На их долю приходится около трети жилого фонда.
• Четкое законодательство, защищающее права квартиросъемщиков и собственников.
• Стабильность поступлений. Немцы в среднем снимают жилье на 12 лет.
• Заполняемость домов до 100%.
• Рост ставок по аренде, который опережает инфляцию.

Немецкое законодательство в отношении инвесторов из других стран достаточно лояльно и почти не отличается от законодательства, которое распространяется на граждан Германии. Частная собственность надежно защищена, и банки готовы кредитовать инвесторов с иностранным гражданством. Если у заемщика есть свой капитал в размере 100 000 евро, он может рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестору достаточно внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись об изменении собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но подтверждает наличие места пребывания у иностранца. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предъявлять туристический ваучер. Если же инвестор проявляет активную деятельность в дальнейшем, он может запросить визу, которая действительна на год или на три года, например, годовой или трехлетний «Шенген», который дает право находиться в стране непрерывно 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, имеет право сдать дом или квартиру в аренду. Договор заключается на срок от 1 года, и в числе жильцов могут оказаться и граждане, не имеющие дохода. Государство выплачивает за них социальные пособия.

Доход от недвижимости в Германии облагается налогом. Нерезиденты подают декларацию в налоговый орган по окончании года. Налоговая ставка прогрессивная, варьируется от 14 до 42%. При расчете прибыли с учетом общего дохода вычитаются затраты собственника на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизация здания (до 2,5% стоимости здания ежегодно).

Здесь усиливается роль налоговых консультантов или опытных риэлторов, которые могут помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но даже с учетом наибольших ставок, вложения в недвижимость в Германии остаются выгодными. Величина доходности колеблется в пределах 3,5–12%. Задача собственника заключается в том, чтобы грамотно оценить факторы, которые положительно влияют на рост доходности. Это включает выбор типа доходной недвижимости и местоположение объекта.

Приобретение жилой недвижимости для инвестирования в Германии может быть выгодным. Существует три вида коммерческой недвижимости: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между ними является размер вложений и доходности. Средняя цена за квадратный метр в стране начинается от 1 тысячи евро. Например, в Мюнхене - самом дорогом городе Германии, квадрат стоит от 3 тысяч евро.

Квартира в Мюнхене может быть приобретена за минимум 90 тысяч евро, и её можно сдать за 500 евро в месяц. Дополнительные коммунальные платежи составляют около 170 евро в месяц, и величина доходности может достигать чуть более 4% годовых. В Берлине цены на квадратный метр ниже, в среднем около 2000 евро, но доходность не превышает 4%, поскольку ставки аренды там ниже, чем в Мюнхене. Эксперты рекомендуют приобретать квартиры для сдачи в местах с высокими рисками, например, в районах, где проживают иммигранты. При этом, если покупать весь дом, риск высокого числа вакансий может оказаться слишком большим, поэтому одну квартиру легче сдать и продать.

В последнее время инвесторы предпочитают покупать доходные дома вместо отдельных домов или квартир. Они более выгодны по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода, а управление домом экономичнее, чем управление конкретной квартирой. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия стоит около 2,5 млн евро и приносит доходность в 7-8% годовых. Доходный дом на 40 квартир в Берлине стоит 5,7 млн евро и приносит доход в 5% в год. Покупка смешанной недвижимости, объединяющей жилые и торговые площади, также может повысить доходность до 7-12%.

Статистика показывает, что цены на жилую недвижимость в Германии ежегодно растут на 3%. Прогнозируется, что Германия будет продолжать демонстрировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Выбрав правильный объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Инвестирование в доходный дом в Германии: где и за сколько стоит приобрести

Начальная цена доходного дома в Германии составляет 300 тысяч евро для объектов в городах средней величины. Однако, в городах, таких как Дрезден, средняя цена составляет более 1 миллиона евро, в Гамбурге – 2,8 миллиона евро, а в Мюнхене – 3 миллиона евро. 10% всех доходных объектов в стране имеют стоимость более 10 миллионов евро.

Авторитетные агентства недвижимости сообщают, что средняя доходность недвижимости варьируется от 4 до 7% годовых. В таком случае, при условии стабильной арендной платы, здание будет окупаться в среднем за 20 лет.

Отдельные города имеют более высокую доходность от недвижимости в сравнении со средним показателем по стране. Агентство Engel & Völkers опубликовало статистику, по которой в Дуйсбурге, среднем городе на западе страны, доходность достигает 10%. Однако, население в этом городе уменьшается. Приобретение доходного дома имеет свои риски, но высокая доходность привлекает. Хуже всего обстоят дела в Южной Саксонии, где есть дома с предполагаемой доходностью до 20% годовых, но на деле найти арендаторов там крайне сложно.

Рассмотрим пример упрощенного кэш-фло (Cash Flow) доходного дома на 4 квартиры в Штутгарте, который может быть приобретен за 440 тысяч евро (см. таблицу 1). В таблице представлены ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости.

Важно учитывать, что географическое местоположение объекта во многом определяет его доходность. Это подтверждается и исследованиями Deutsche Bank, которые показывают, что наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы покажут объекты в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Спрос на съемное жилье в Германии всегда присутствует. Размер ежемесячной арендной платы составляет от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство оплачивает аренду жилья для получателей социальной помощи в размере 6-7 евро за квадратный метр. В Германии установлен законодательный порог повышения арендной платы – на 10% за три года или до уровня средней ставки по региону в целом. Наиболее низкие расценки на аренду в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя ставка составляет около 12 евро за квадратный метр.

Если вы хотите приобрести доходный дом в Германии, то следует обратить внимание на рынок недвижимости западной части страны и столицы. Среди десяти наиболее дорогих городов для аренды лидерство занимает Мюнхен, за которым следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Самые ликвидные земли находятся в Северном Рейн-Вестфалии, Баден-Вюртемберге, Гамбурге и Берлине.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций по сравнению с Западной. Там предложение недвижимости превышает спрос. Кроме того, жилищный фонд во многих местах устарел и не соответствует требованиям. Восток Германии отстает по экономическому развитию и доходам, что приводит к активной миграции населения в центральные и западные земли. В итоге, вакантных площадей становится все больше, их количество превышает 30%. Инвестирование в недвижимость в этом регионе связано с высоким риском, за исключением пригородов Берлина.

Например, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом за цену 1,9 тысячи евро за квадратный метр. Его доходность составляет от 5,5% до 6,5% в год. В Берлине аналогичный объект будет стоить уже 2,9 тысячи евро за квадратный метр, но арендная плата будет выше. Его доходность составляет 6% до 7% в год. Расценки на недвижимость на западе Германии отличаются: в Мюнхене цена может варьироваться от 4,5 тысяч до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро за квадратный метр, а в центре Франкфурта — 3,8 тысячи евро за квадратный метр. При этом доходность приближается к 7%.

Берлин является одним из наиболее популярных городов для инвесторов, так как там стремительно растет население и цены на аренду. В 2010 году цена за квадратный метр составляла 8,5 евро, а в 2015 году цены выросли до 12 евро. При этом население Берлина каждые полгода увеличивается на 15-19 тысяч человек. Эксперты советуют выбирать федеральную землю и район города в соответствии с перспективами застройки и предпочтениями населения. Стоит учитывать, что желательно приобретать недвижимость в городах с развитым рынком труда и высокими зарплатами, так как это гарантирует почти 100-процентный спрос и рентный доход.

Оценка стоимости недвижимости, как известно, зависит не только от расположения объекта, но и от других факторов. Важным критерием являются расходы на содержание: теплоизоляция, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Учитывается также близость к транспортной инфраструктуре — дом вдали от железной дороги может обойтись дешевле, но и найти жильцов будет сложнее. В Германии цены на недвижимость колеблются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая комплексное воздействие данных факторов.

Ниже приведены несколько примеров цен на недвижимость в Германии:

• Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
• Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
• Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 кв. м, который находится в аренде. Цена — 336,5 тыс. евро. Годовой доход — 36,5 тыс. евро. Доходность — 10,8%.
• Многоквартирный дом (1900 года постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.

Необходимо учитывать, что кроме стоимости дома, как указано в договоре, при покупке потребуется внести дополнительные расходы. Среди выплат — вознаграждение маклерской компании, которая проведет проверку финансовых аспектов покупки и определит задолженности предыдущих владельцев. Также потребуется независимый эксперт, который оценит техническое состояние дома.

Покупка доходной недвижимости имеет свои особенности как на вторичном рынке, так и среди новостроек. В крупных городах большинство новых домов относится к классу "люкс", что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене, и клиенты могут выбрать строящиеся жилье или готовое. Независимо от выбора, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик дает гарантию 5 лет на новые объекты, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

При покупке вторичного жилья важно просмотреть сведения в Поземельной книге, это можно сделать самостоятельно или обратившись к нотариусу. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого можно заключить сделку купли-продажи, которая обязательно заверяется в нотариальной конторе. Нотариус направляет договор в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Передача денег покупателем происходит напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, а после окончательной регистрации сведения о ней вносятся в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

При покупке недвижимости потребуется внести ряд платежей, среди которых: налог на приобретение (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Необходимо учитывать, что итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Инвестирование в недвижимость в Германии возможно через покупку арестованного имущества на аукционе. Объекты на молотке уходят по ценам ниже рыночных, что может обеспечить инвестору более высокую прибыль в будущем.

В процессе покупки иностранный гражданин может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Ставки по ипотеке в Германии невысоки, и страна открыта для иностранных инвестиций. Нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине. Размер кредита составляет в среднем 50–60% стоимости объекта, ставка фиксируется на каждые 10 лет и может достигать 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита достигает 3%.

После покупки недвижимости в Германии иностранный гражданин может свободно распоряжаться ней и сдавать в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды и управления жильем в Германии. Договор аренды оформляется на неопределенный срок, однако на практике минимальный период составляет один год. Арендная плата может быть двух видов: "холодной" и "горячей". "Холодная" арендная плата не включает в себя коммунальные услуги, которые оплачиваются отдельно, в соответствии с объемом потребления. "Горячая" арендная плата включает в себя как арендную плату, так и коммунальные расходы. Собственник жилья ежегодно вносит налог на недвижимость, который составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Поиск арендаторов осуществляется с помощью риелторов или управляющих компаний, которые обычно берут на себя и процесс аренды, и управление домом. Это позволяет собственникам избежать проблем, связанных с недостаточным знанием немецкого законодательства. Надежный партнер способен адекватно оценить риски, подобрать оптимальный вариант покупки и наладить систему управления.

Инвестор, который хочет купить жилье в Германии, должен обладать капиталом и стремиться к стабильности. Права нерезидентов защищаются на территории страны в объеме, сравнимом с правами граждан. Однако, для того чтобы грамотно вложить свой капитал, необходимо найти надежных партнеров в области аренды и управления жильем.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com