Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
В наши дни все больше россиян выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве формы инвестирования своих сбережений. Популярность этому виду инвестиций придают высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Отметим, что на немецком рынке недвижимости пока что нет ограничений для иностранных покупателей, что делает эту форму инвестирования еще более привлекательной.
В Германии, кроме стандартных квартир и домов, можно купить также замки, виллы или коммерческую недвижимость, которые могут использоваться как для получения дохода, так и для личных целей. Коммерческая недвижимость в Германии включает доходные дома, отели, рестораны, различные офисные помещения, спортивные объекты и поля для гольфа, автомобильные салоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды коммерческих зданий.
Приобретение недвижимости в Германии имеет ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Кроме того, инвестирование в недвижимость в Германии обладает надежностью, стабильностью, регулярным доходом, прозрачностью сделок и предсказуемостью развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза, привлекательность лондонской недвижимости снизилась, и инвестиционные потоки стали перенаправляться в Германию.
Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен. По данным Knight Frank, за год цены на недвижимость в Берлине выросли на 20,5%, а цены в городах, таких как Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, также значительно возросли. Несмотря на это, недвижимость в Германии остается относительно доступной. Например, в Восточном Берлине однокомнатную квартиру можно приобрести за примерно 64 000 евро.
Рост цен на жилье в Германии объясняется постоянным прибытием мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте новостроек. Например, в городе Франкфурт за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось всего 14 200. Привлекательность германских городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%. В частности, Франкфурт является крупным центром финансовых и технологических услуг.
Большинство жителей германских городов предпочитают снимать жилье, если покупают жилье, то скорее всего это будет коммерческая недвижимость. Арендная плата в Германии выше, чем в большинстве других стран Европы, а банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов. В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и, соответственно, такая тенденция может сохраняться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое. Это делает недвижимость в Германии привлекательной формой инвестирования.
В Германии отличные перспективы для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду, особенно если выбрать города, такие как Берлин или Мюнхен, где возможный доход составляет около 4% в год. В то же время, небольшие города могут предоставлять более выгодные возможности. К примеру, в Вуппертале стоимость квадратного метра составляет 1400 евро, а ожидаемая доходность - 8%. И в Гельзенкирхене, где цена за квадратный метр - 600 евро, ожидаемая доходность составляет 9,76%. Также очень популярны у инвесторов дешевые квартиры и дома для личного пользования и сдачи в аренду, а также коммерческие объекты, которые могут быть основой для бизнес-иммиграции. Однако, и коммерческие объекты, и квартиры в новых зданиях раскупаются очень быстро и покупатели должны действовать быстро.
Для тех, кто рассматривает долгосрочное вложение капитала, выгодным вариантом может стать покупка доходного дома, где ежегодный доход от аренды может достигать 15% годовых! Например, можно рассмотреть покупку объекта на восемь квартир в Дортмунде за 620 000 евро. В среднем одну квартиру можно сдавать за 6500 евро в год, а за все восемь - 52 000 евро. Это дает ожидаемую доходность около 8% в год. Кроме того, разумная стратегия продажи квартир может привести к значительной прибыли в будущем.
Помимо этого, приобретение недвижимости в Германии имеет ряд преимуществ. Нет никаких ограничений на покупку для нерезидентов страны, собственностью может владеть как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Более того, собственники имеют возможность получить мультивизу или даже вид на жительство, что зависит от объема инвестиций. И один из самых привлекательных моментов: после десяти лет владения коммерческой недвижимостью, при ее продаже, собственники освобождаются от налога на прибыль.
И, наконец, если вы ищете дом или квартиру со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости – риелторское агентство может помочь приобрести недвижимость на аукционе.
Приобретение недвижимости в Германии - процесс, полностью прозрачный и защищенный немецким законодательством. Весь процесс сделки осуществляется через банковский счет нотариуса, который готовит проект договора купли-продажи и после его подписания регистрирует предварительный договор в государственном реестре.
Подписание договора купли-продажи также происходит у нотариуса, который защищает интересы обоих сторон сделки. Он проверяет, не имеет ли объект каких-либо задолженностей, открывает трастовый банковский счет и осуществляет проверку недвижимости в Grundbuchamt – орган Книги регистрации собственности в Германии.
После заключения договора купли-продажи и нахождения денежных средств на трастовом банковском счету продавца, происходит регистрация прав на нового владельца. Весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.
Таким образом, покупка недвижимости в Германии - это надежный и безопасный процесс, который обеспечивает защиту интересов всех участников сделки.
Налоги на недвижимость в Германии
При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать определенные дополнительные расходы, включая уплату налога и комиссии риелтора. Оформление сделки возможно только после оплаты налога на приобретение недвижимости, и только после этого покупатель заносится в реестр как собственник. Рассмотрим подробнее дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости:
- Налог на приобретение недвижимости составляет от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона.
- За услуги нотариуса понадобится заплатить около 1-1,5% от стоимости объекта.
- Комиссия риелтора обычно составляет от 3,5% до 6% от стоимости объекта.
При этом покупка недвижимости до ее выставления на аукционе по фиксированной цене, которая может быть ниже среднерыночной, является одним из самых привлекательных вариантов.
В связи с этим, покупка недвижимости в Германии требует обязательного учета всех дополнительных расходов, связанных с налогами и комиссиями, чтобы избежать непредвиденных расходов и снизить риски финансовых потерь.
Рынок недвижимости в Германии разнообразен, но важно понимать, что цены на жилье значительно отличаются в зависимости от географического расположения, года постройки и района города.
Одно из главных правил – в восточной части страны цены ниже, чем в западной. Однако, если ваша цель – получить прибыль или приобрести дом на длительный срок, стоит отдать предпочтение западной части. Также стоит отметить, что для Берлина, который занимает лидирующую позицию по ценам на недвижимость в 2019 году, деление на «восток» и «запад» также актуально.
Например, квартиры в восточном Берлине стоят в среднем около 2000 евро за квадратный метр – на полтора раза дешевле, чем в Мюнхене. Когда дело касается частных домов, здесь свои правила – стоимость дома площадью 180 кв. м будет зависеть от местоположения, так в южных регионах Германии её стоимость составит порядка 390 тысяч евро, тогда как на западе и севере вы сможете уложиться в 200 тысяч евро. Восточная часть страны порадует вариантами по цене 150 000 евро.
Если вам интересны доходные дома, то в Земле Северный Рейн-Вестфалия то их стоимость может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. К примеру, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год стоит около 91 100 евро.
Когда речь идет об отелях, цена может достигать нескольких миллионов евро, особенно если объект расположен в исторической части крупных городов.
Если же рассматривать коммерческую недвижимость, то ее стоимость зависит в основном от масштабов города. В Кельне, например, 473 квадратных метра коммерческой недвижимости стоят больше полутора миллионов, тогда как 456 квадратных метров в Райнберге обойдутся примерно в пять раз дешевле.
В поисках доступной недвижимости в Германии? Компания DEM GROUP GmbH предлагает свои услуги и поделилась с нами полезной информацией.
Согласно выдержке, обращаясь в риелторское агентство, можно быть уверенным, что сделка совершается в соответствии с немецким законодательством. К тому же, риелтор освободит вас от необходимости присутствия при заключении договора. В большинстве агентств предоставляют услуги по управлению недвижимостью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Если вы стремитесь купить недвижимость в Германии быстро и с максимальной экономией, то лучше обратиться в риелторское агентство, специализирующееся именно на этой стране.
DEM GROUP GmbH - международное агентство, работающее в Германии, России и Казахстане, что значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Компания специализируется на работе со всеми видами недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, а также эксклюзивные предложения от собственников.
На сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами и воспользоваться функциями подбора по городам, регионам и типу недвижимости.
Фото: freepik.com